La nulidad de la cláusula de imputación de gastos hipotecarios en la provincia de León.

En primer lugar, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de León (Sección nº 1), núm. 369/2017, de 26 de octubre de 2017, confirma todos los extremos anticipados en la entrada de este blog de fecha 17 de octubre de 2017 (Gastos de hipoteca en la provincia de León: qué debes saber [parte uno]). En aquélla, tras un estudio de los pronunciamientos del resto de audiencias provinciales y conociendo del carácter restrictivo de la Audiencia Provincial de León, se proponía una respuesta ajustada a Derecho y a la realidad, que finalmente ha sido confirmada en todos sus extremos.

-Gastos notariales y registrales de constitución de la hipoteca.

Para abordar esta cuestión la Audiencia Provincial de León asienta su argumentación en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que consideró abusiva (1) la transmisión al consumidor de consecuencias económicas que no le son imputables, (2) la imposición de gastos que por ley correspondería al empresario y (3) aquellas otras cláusulas que imponen bienes y servicios accesorios no solicitados.

En relación a los gastos registrales, en consonancia con el Tribunal Supremo, estableció la Audiencia que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, “sin duda”, la entidad de crédito, pues obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución parcial.

Respecto de los gastos y honorarios de la Notaría, establece la Audiencia Provincial, conforme a la normativa, que la obligación de pago de los derechos corresponde a quien los hubiera requerido y confirma que es la entidad bancaria la que ordinariamente gestiona la formalización del contrato y solicita la intervención del Notario. Establece que al existir actuaciones que puede haber solicitado el consumidor, será necesario atender a la previa negociación individual que determinará qué gastos correspondería a uno y a otro. La prueba de la existencia del pacto corresponde a la entidad de crédito y, en el caso de no existir o no quedar probado, la imposición al consumidor de la totalidad de estos importes, sin discriminación alguna ni negociación individual, se declara como una cláusula abusiva y, por tanto, nula, al causar un desequilibrio en el consumidor.

En consecuencia, se obtienen dos primeras conclusiones. Se confirma la condena al banco a devolver el importe del Registro de la Propiedad y, en el caso de que el banco no pruebe que existió una verdadera negociación respecto de la atribución de los gastos de Notaría, concluye que el banco tiene devolverlos. En ambos casos, los importes se incrementarán con los intereses legales desde la fecha de cada cobro hasta su completa satisfacción.

-Gastos notariales y registrales de cancelación de la hipoteca.

La Audiencia Provincial de León, utilizando la argumentación anterior, concluyó que los gastos de cancelación corresponden abonarlos a la entidad de crédito al haberse inscrito la hipoteca a su favor.

Por su parte, la cancelación en el registro impone al otorgamiento de la correspondiente escritura notarial y la Audiencia obliga a que sea el banco, de nuevo, quien deba hacerse cargo del pago de los gastos que se deriven de esta escritura, dejando abierta la posibilidad de negociación respecto de otros gastos derivados de tal actuación.

Por lo tanto, se obtiene una tercera consecuencia, se permite a los usuarios con hipotecas ya canceladas que puedan igualmente recuperar los gastos de cancelación, incrementados éstos en el interés legal.

-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Como ya se adelantara en la entrada de este blog de 17 de octubre, la Audiencia Provincial considera que el obligado al pago del impuesto siempre es el prestatario, por lo que no califica la cláusula como abusiva y, en consecuencia, no procede la devolución de este importe.

-Otros gastos.

Consideró la Audiencia Provincial de León, en consonancia con el Tribunal Supremo, que la atribución al prestatario de todas las costas, incumple normas procesales y produce un evidente desequilibrio entre las partes, lo que llevó a considerar la nulidad de la cláusula en tal sentido.

Y respecto de la imposición al consumidor del resto de gastos e impuestos que se deriven de la escritura de préstamo hipotecario, vuelve a considerar que se trata de una cláusula abusiva y, por tanto, nula. En la práctica viene a confirmar la devolución de los gastos de gestoría y una parte del importe de tasación del inmueble.

En resumen, conforme a la doctrina de la Audiencia Provincial, el banco estará obligado a devolver los siguientes importes, incrementados con el interés legal desde la fecha de cada cobro hasta su total satisfacción:

• El 100% del importe del Registro de la Propiedad.
  
• El 100% de los gastos de Notaría , salvo que el banco acredite una negociación individual.
  
• El 100% de los gastos de cancelación de la hipoteca, pudiendo corresponder al prestatario otros gastos derivados de tal actuación.
  
• El 100% de otros gastos, como gestoría y tasación, salvo que el banco pruebe que existió una verdadera negociación.