El banco no puede obligar al consumidor a contratar una gestoría para que tramite la hipoteca.
Jorge Villoria Linacero • 17 de enero de 2018
Las entidades financieras no pueden obligar a los usuarios bancarios a sufragar gastos que son imputables a los bancos y que les benefician exclusivamente. El consumidor tiene derecho a reclamar los gastos de gestión.
En casi todos los préstamos hipotecarios las entidades bancarias imponen en la cláusula «GASTOS A CARGO DE LA PARTE DEUDORA»
el siguiente apartado, «serán de cuenta y cargo de la prestataria: 3. Los gastos de tramitación de esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los derivados de la tramitación de escrituras previas o posteriores a la presente, a fin de que ésta pueda ser inscrita».
Con esta nueva entrada en el blog se pretende resolver la cuestión de si el banco puede imponer al cliente el pago de los honorarios de la gestoría y, a su vez, obligar a contratar una determinada.
Primeramente, conviene señalar que la gestoría se encarga, únicamente, de llevar a cabo las siguientes gestiones, como el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Teruel, Sentencia 123/2017, de 13 de noviembre de 2017,
enumera.
- Pagar la minuta al Notario por la firma de la escritura del préstamo hipotecario.
- Recoger la escritura firmada en el Notario y proceder a pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Con el justificante del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la escritura de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Pasadas unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción de la escritura, recoger ésta y entregársela al cliente.
Es decir, ¿presta un servicio esencial al consumidor o usuario? Es evidente que no, en cuanto que éste podría realizar directamente estos sencillos trámites, pero debido a la referida imposición bancaria el usuario no puede evitar este gasto.
En teoría, todos aquellos usuarios bancarios que lo estimen oportuno no tendrían porqué recurrir a los servicios de una gestoría, dado que cualquier prestatario está en su derecho de realizar por sí mismo estos trámites. Sin embargo, en la práctica, cuando se constituye una hipoteca el usuario no puede evitar que una gestoría tramite la escritura ante el Registro de la Propiedad, por la referida imposición de la entidad bancaria.
Como detalla el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Teruel, el motivo de la imposición es muy simple: la hipoteca de una vivienda implica que sea la propia vivienda la que sirve como aval en el supuesto de impago. En consecuencia, el banco necesita asegurarse de que la inscripción en el Registro de la Propiedad se va a realizar de forma correcta. Además, las gestorías disponen de un seguro de responsabilidad civil y en el caso de que realicen un trámite de forma incorrecta, se les podría exigir una indemnización.
Aparte de todo ello, al ser un gasto que lo paga el usuario, en la mayoría de ocasiones las entidades bancarias disponen de sus propias gestorías, pertenecen al mismo grupo, o tiene convenios de colaboración, beneficiándose ambas entidades, esto es, tanto el banco como la gestoría.
Y suponiendo que es obligatorio, ¿podría el usuario imponer una gestoría? Obviamente no. El banco nunca lo va a aceptar. Como se ha señalado, necesita asegurarse que el préstamo hipotecario se inscriba en el Registro de la Propiedad y obtener un beneficio por los honorarios abonados a la gestoría.
En consecuencia, los Juzgados y Tribunales vienen declarando la nulidad de esta imposición, en cuanto los gastos de gestoría tienen que ser abonados por la entidad bancaria y ello porque es abusiva la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de gastos de gestión que no le sean imputables (art. 89.2 TRLGCU).
Por lo tanto, el usuario bancario tiene derecho a reclamar los gastos de gestión.
En León, a 17 de enero de 2018.
Jorge Villoria Linacero.
La Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional revoca la denegación de nacionalidad al acreditar que la solicitante había superado y aportado las pruebas DELE y CCSE dos años antes de la resolución desfavorable del Ministerio de Justicia.
La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid concluye que el Consulado General de España en Casablanca no acreditó ningún dato objetivo que permitiera dudar de la realidad de la contratación laboral ni justificar la denegación del visado.
La Sentencia nº 124/2026, dictada el 3 de marzo de 2026 por la Plaza nº 7 de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de León, resuelve un juicio verbal de reclamación de cantidad por importe de 1.900 euros, derivado de un contrato de arrendamiento de vivienda. Se trata de un procedimiento de los que, por su cuantía, la ley permite tramitar sin abogado ni procurador, pero cuyo desenlace demuestra con claridad que la técnica jurídica sigue siendo determinante. La parte actora reclamaba dicha cantidad alegando supuestos desperfectos en la vivienda y determinados impagos. Frente a ello, los demandados comparecieron asistidos por el Letrado D. Jorge Villoria Linacero, formularon oposición expresa y sostuvieron una defensa centrada en un aspecto esencial del proceso civil: la carga de la prueba. La Magistrada lo recuerda de forma expresa en la sentencia, al señalar que: «Corresponde a la parte demandante la obligación de acreditar los hechos de los que se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, de conformidad con las reglas de la carga de la prueba establecidas con carácter general en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.» No basta, por tanto, con afirmar la existencia de daños o de cantidades adeudadas. Es necesario concretar, desglosar y probar. Y eso es precisamente lo que la parte actora no hizo. La resolución pone de manifiesto que la reclamación se apoyaba en afirmaciones genéricas, sin una explicación clara del origen de la cantidad reclamada y sin prueba suficiente que permitiera establecer un nexo causal entre los supuestos desperfectos y la actuación de los arrendatarios. Ante esa falta de acreditación, el juzgado concluye de forma tajante: «Procede la desestimación de la demanda al no haberse acreditado los hechos en los que sustenta las pretensiones de la misma.» El fallo es plenamente coherente con la defensa ejercida y con los argumentos jurídicos planteados. La demanda es desestimada íntegramente y, conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte actora, lo que refuerza la idea de que litigar sin una base probatoria sólida puede tener consecuencias económicas. Esta sentencia deja una enseñanza muy clara. Aunque la ley permita acudir al juzgado sin abogado en procedimientos de cuantía inferior a 2.000 euros, el proceso no se simplifica jurídicamente. Las reglas de la carga de la prueba, la necesidad de concretar los hechos y la exigencia de acreditar el nexo causal siguen siendo exactamente las mismas. La intervención del letrado fue decisiva para ordenar los hechos, identificar las carencias de la demanda y trasladar al juzgado el verdadero eje del litigio. Porque en los tribunales, como demuestra esta resolución de la Plaza nº 7 de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de León, no gana quien más reclama, sino quien mejor prueba.
