En las compras de viviendas sobre plano los bancos no tienen responsabilidad por el dinero entregado a cuenta por el comprador.

Una de las principales cuestiones que debe saber un comprador de vivienda en proyecto o «sobre plano» es que aun estando respaldado el proyecto por el distintivo comercial de una entidad de crédito, la entidad está eximida de responsabilidad por las cantidades anticipadas a cuenta que realiza el comprador.

Esta entrada nace a raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), Sentencia núm. 502/2017, de 14 de septiembre, cuyos antecedentes se pueden resumir del siguiente modo. La promotora en junio de 2009 suscribió con una aseguradora un «documento denominado «oferta de seguro de caución-afianzamiento colectivo para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de las viviendas de la promoción que aquella pretendía ejecutar en Burgos». Una vez expresada la conformidad entre la aseguradora y la promotora en agosto de 2009 se «firmó la póliza de «afianzamiento colectivo» respecto de las 44 viviendas de dicha promoción, en la que se indicó como fecha de efecto ese mismo día y como fecha de vencimiento el 1 de septiembre de 2012». Es verdaderamente relevante el contenido de la póliza que manifestaba expresamente que «el presente CONTRATO COLECTIVO carece de validez frente a los compradores entre tanto no se emitan las pólizas individuales complementarias».

El particular entró en juego en junio de 2010 cuando celebró contrato privado de compraventa respecto de una vivienda de la referida promoción. En este contrato en la estipulación sexta, «Terminación de la Obra», se estableció como plazo previsto de entrega el mes de diciembre de 2012, con posibilidad de una prórroga por seis meses. Y respecto de las condiciones de pago se acordó el abono de 6.000 euros en concepto de reserva, 17.548 euros en el momento de la firma del contrato privado, 20.310 mediante treinta recibos por importe de 677 euros mensuales y el resto en el momento de la entrega de llaves. Por su parte, este contrato privado en la estipulación decimosexta contenía una disposición que establecía que «todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serán avaladas por entidad financiera».

Respecto al cumplimiento de las obligaciones, el comprador, conforme al contrato, entregó a cuenta del precio los importes correspondientes mediante ingreso en efectivo en la cuenta que la promotora tenía abierta en la entidad de crédito. No obstante, los pagos mensuales por importe de 677 euros no constan que su destino fuese la referida cuenta. Por su parte, la entidad de crédito el 27 de septiembre de 2010 comunicó a la aseguradora que la promotora había abierto una cuenta, especificándose que estaba «destinada en exclusiva a recibir las cantidades anticipadas por los compradores de la promoción […] en la población de Burgos, con separación de cualesquiera otros fondos del titular» .

El hecho desencadenante fue el incumplimiento de la constructora con el plazo de entrega, lo que obligó al comprador, en enero de 2013, a enviar un burofax a la promotora con objeto de que se le remitiese copia certificada de la documentación del contrato de seguro y, dos meses más tardes, otro burofax a la entidad de crédito comunicándole la intención «de resolver el contrato y reclamar las cantidades anticipadas ingresadas «en la cuenta especial de la promoción», más intereses, haciendo responsable de su devolución a la citada entidad financiera por haber incumplido su obligación legal de exigir las correspondientes garantías al promotor».

Pues bien, tras un largo periodo de negociación extrajudicial sin alcanzar un acuerdo, el 12 de febrero de 2014, el comprador presentó la demanda que trajo origen a esta Sentencia. Sin alargar esta entrada del blog, indicar que en primera instancia se afirmó que la referida entidad de crédito no tenía responsabilidad y, por tanto, no tenía obligación de responder solidariamente de las cantidades que el cliente entregó, mientras que en la Audiencia Provincial se entendió al contrario.

En consecuencia, el recurso ante el Tribunal Supremo se centró en la responsabilidad que atañe a la entidad financiera como consecuencia de la apertura de una cuenta especial para el ingreso de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en una promoción inmobiliaria .

El Tribunal Supremo, mediante una argumentación breve pero contundente, concluyó que la responsabilidad que se exige a las entidades de crédito en este tipo de contratos , de acuerdo al artículo 1.2ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (actualmente derogada por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, con fecha de efecto el 1 de enero de 2016), se entiende cumplida con la comunicación de apertura de la cuenta especial a la aseguradora. Es decir, la única obligación imputable a la entidad de crédito se reduce, en este ámbito, al cumplimiento de la obligación que le impone el referido artículo de comunicar a la aseguradora la apertura de la cuenta especial. Por lo tanto, el consumidor reclamante no se puede dirigir contra la entidad de crédito, en cuanto la responsabilidad de ésta se limita a una comunicación fehaciente a la aseguradora.

La relevancia de esta Sentencia se halla en que se vuelve a insistir en la necesidad de un asesoramiento a los compradores o consumidores ajeno a la voluntad de comercialización de la constructora y del banco. En este caso, aun existiendo en el contrato un clausulado que invitaba a pensar que la compraventa estaba asegurada en su integridad por una entidad bancaria, en la práctica ello no es así, pero ya es tarde para que el consumidor reclame a una constructora o mercantil sin fondos y en extinción.

En León, a 2 de noviembre de 2017.

Jorge Villoria Linacero.